주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제)는 주택 임대차 계약의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하며, 임대차 시장의 안정화와 공정한 거래 환경 조성을 목적으로 2021년 6월 1일부터 시행된 제도입니다. 이 제도는 임대인과 임차인이 계약 체결 후 일정 조건을 만족하는 주택 임대차 계약을 관할 기관에 신고하도록 의무화한 것으로, 부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 "부동산 거래신고법")에 근거합니다. 아래에서 상세한 내용을 설명하겠습니다.
주택 임대차 계약 신고제란?
주택 임대차 계약 신고제는 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인)가 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다. 이 제도는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 공개하여 임대인과 임차인 간 정보 격차를 줄이고, 임차인의 권리 보호를 강화하며, 정부의 부동산 정책 수립에 필요한 데이터를 확보하는 것을 목표로 합니다.
- 시행일 : 2021년 6월 1일부터 적용. 2025년 6월 1일부터는 신고 미이행 시 과태료 부과가 본격적으로 시행됩니다(2025년 5월 31일까지는 계도기간).
- 법적 근거 : 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 및 관련 시행령·시행규칙.
신고 대상
주택 임대차 계약 신고제는 특정 조건을 만족하는 주택 임대차 계약에 적용됩니다. 신고 대상은 다음과 같습니다:
(1) 대상 주택
- 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택(아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 기숙사·고시원 등 주거 목적 건물 포함).
- 공장, 근린생활시설 등 주거 외 용도의 부동산은 제외됩니다.
(2) 신고 금액 기준
- 보증금 : 6,000만 원 초과.
- 월 차임(월세) : 30만 원 초과.
- 위 조건 중 하나라도 충족하면 신고 대상입니다.
(3) 신고 대상 계약
- 신규 계약 : 2021년 6월 1일 이후 체결된 계약.
- 갱신 계약 : 보증금 또는 월세가 증감된 갱신 계약.
- 제외 : 보증금 및 월세 변동 없이 임대차 기간만 연장되는 갱신 계약은 신고 대상에서 제외됩니다.
(4) 신고 지역
- 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도.
- 광역시 및 주요 지역 : 부산광역시, 대구광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도, 도 지역(군 단위 제외).
신고 내용
신고 시 제출해야 하는 주요 내용은 다음과 같습니다:
- 임대인·임차인 정보 :
- 자연인 : 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호), 연락처.
- 법인 : 법인명, 사무소 소재지, 법인등록번호, 연락처.
- 임대 목적물 정보 : 주택의 주소, 면적(또는 방 수), 구조 등.
- 계약 정보 : 임대료(보증금 및 월세), 계약 체결일, 임대 기간.
- 갱신 계약의 경우 : 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사 여부.
- 기타 : 계약서 또는 계약 체결을 입증할 수 있는 서류(입금증, 통장사본 등).
신고 방법
신고는 임대인과 임차인이 공동으로 진행해야 하지만, 편의를 위해 단독 신고도 허용됩니다. 신고 방법은 다음과 같습니다.
(1) 신고 방식
- 오프라인 신고 :
- 주택 소재지 관할 동 주민센터 또는 시·군·구청 통합민원창구를 방문.
- 신고서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제5호의2 서식)에 서명 또는 날인 후 제출.
- 온라인 신고 :
- 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 비대면 신고 가능.
- 계약서 원본(PDF, JPG, PNG 등)을 업로드하거나, 계약서 미첨부 시 임대인·임차인 모두 전자서명 필요.
- 공동인증서를 통한 실명 인증 후 로그인 필수.
(2) 단독 신고 가능 조건
- 임대인 또는 임차인 중 한 명이 아래 서류를 첨부하여 신고하면 공동 신고로 간주:
- 주택 임대차 계약서(작성된 경우).
- 입금증, 통장사본 등 계약 체결을 입증하는 서류(계약서 미작성 시).
- 계약갱신요구권 행사 관련 서류(해당 시).
(3) 대리 신고
- 위임장을 첨부하면 대리인(예: 공인중개사)도 신고 가능.
- 대리 신고 시 계약서와 위임장(개인은 자필 서명, 법인은 법인 인감 날인) 제출 필수.
(4) 확정일자 자동 부여
- 2021년 6월 1일 이후 체결된 계약에 대해, 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
- 확정일자는 임차인의 우선변제권(보증금 반환 우선순위)과 대항력(제3자에 대한 권리 주장)을 보장하며, 별도 신청 없이 신고 필증에 확정일자 번호가 표시됩니다.
- 예외 :
- 보증금 6,000만 원 이하 또는 월세 30만 원 이하인 경우.
- 계약 체결일로부터 30일 이후 신고 시.
- 2021년 6월 1일 이전 계약.
신고 기한
- 계약 체결일로부터 30일 이내 신고해야 합니다.
- 기간 초과 시 확정일자 자동 부여가 불가하며, 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
과태료
- 미신고 또는 지연 신고 : 최대 100만 원 이하 과태료(최소 2만 원~30만 원).
- 거짓 신고 : 최대 100만 원 이하 과태료.
- 기타 금지 행위 :
- 신고하지 않도록 요구하거나 거짓 신고를 유도하는 행위.
- 계약 체결 없이 거짓으로 신고하거나, 변경·해제되지 않은 계약을 거짓으로 신고하는 행위 등.
2025년 5월 31일까지는 계도기간으로 과태료가 부과되지 않으나, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 미신고 시 과태료가 본격적으로 적용됩니다.
신고의 이점
주택 임대차 계약 신고제는 임차인과 임대인 모두에게 여러 이점을 제공합니다:
(1) 임차인
- 권리 보호 강화 : 확정일자 자동 부여로 우선변제권과 대항력 확보, 분쟁 시 계약 내용 증명 가능.
- 정보 투명성 : 지역별·유형별 실거래 정보 공개로 주변 시세 파악 가능, 공정한 임대료 협상 지원.
- 편의성 : 온라인 신고로 주민센터 방문 부담 감소.
(2) 임대인
- 공실 위험 감소 : 시세 정보 파악으로 적정 임대료 설정 가능.
- 투명한 거래 환경 : 시장 안정화로 공정한 계약 체결 가능.
(3) 정부
- 임대차 신고 데이터를 통해 주택 시장 통계 확보, 부동산 정책 수립 기반 마련.
- 시장 투명성 제고로 불법 거래 방지.
특이 사항
- 의제 처리 :
- 「주민등록법」에 따른 전입신고 시 임대차 계약서 또는 신고서를 제출하면 임대차 신고로 간주.
- 「공공주택 특별법」 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자가 신고를 이행한 경우, 부동산 거래신고법에 따른 신고로 간주.
- 전자계약 시스템 연계 : 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템(irts.molit.go.kr)을 통해 계약 체결 시 신고 절차 간소화 가능.
- 정보 공개 : 신고된 임대차 정보는 지역별·유형별로 분석되어 공개되며, 이는 임대차 시장의 투명성을 높이는 데 기여.
관련 서비스 및 문의처
- 국민신문고 : 구체적인 법령 문의 및 민원 상담.
- 지자체 문의 : 주택 소재지 관할 동 주민센터 또는 시·군·구청.
주의사항
- 과태료 주의 : 2025년 6월 1일 이후 계약부터 미신고 또는 거짓 신고 시 과태료 부과.
- 확정일자 확인 : 신고 시 계약서 미첨부 또는 30일 초과 신고 시 확정일자가 부여되지 않으므로 주의.
- 서류 준비 : 계약서, 입금증, 통장사본 등 증빙 서류를 사전에 준비하여 신고 지연 방지.
- 법적 효력 : 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니며, 구체적인 사안은 관할 기관에 확인 필요.
결론
주택 임대차 계약 신고제는 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다. 임대인과 임차인은 계약 체결 후 30일 이내에 신고를 완료하여 과태료를 피하고, 확정일자 자동 부여를 통해 권리를 보호받을 수 있습니다. 특히 온라인 신고 시스템(RTMS)을 활용하면 편리하게 신고할 수 있으며, 지역별 실거래 정보 공개로 공정한 계약 체결이 가능해집니다.
추가 문의가 있을 경우, 국토교통부 부동산거래관리시스템 또는 관할 동 주민센터를 통해 확인하시기 바랍니다.
참고: 본 정보는 2025년 4월 15일 기준으로 작성되었으며, 최신 정보는 국토교통부 또는 정부24 웹사이트에서 확인하세요.
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