전세사기란 무엇이며, 깡통전세·무자본 갭투자 등 주요 수법과 피해를 막기 위한 예방 체크리스트, 계약 시 주의사항, 정부 지원 정책까지 전세사기 예방에 꼭 필요한 정보를 정리했습니다. 청년·신혼부부를 위한 보증보험 보조 혜택도 포함했습니다.
1. 전세사기란 무엇인가?
전세사기는 임대인이 임차인을 속여 전세 보증금을 반환하지 않거나, 허위 정보를 제공해 금전적 피해를 입히는 행위를 말합니다. 대표적으로 ‘깡통전세’는 주택 매매가격보다 전세보증금이 높아 경매로 처분해도 보증금을 돌려받기 어려운 경우를 의미합니다. 갭투자(매매가와 전세가 차액으로 부동산을 매입해 차익을 얻는 방식)가 주요 원인 중 하나로, 2024년 기준 전세사기 피해액은 약 2조 원에 달하며, 특히 청년층(20~30대)이 피해자의 60% 이상을 차지합니다. 전세사기는 빌라, 오피스텔 등 시세 확인이 어려운 주택에서 주로 발생하며, 최근 아파트에서도 역전세(전세가율 상승)로 인해 위험이 증가하고 있습니다.
2. 주요 전세사기 유형
전세사기는 다양한 수법으로 나타나며, 주요 유형은 다음과 같습니다:
- 무자본 갭투자: 임대인이 적은 자본으로 주택을 매입하고 높은 전세보증금을 받아 차익을 취한 후 잠적하거나 보증금을 반환하지 않는 경우.
- 중복계약: 동일 주택에 대해 여러 임차인과 동시에 전세계약을 체결해 보증금을 가로채는 수법.
- 바지사장(명의대여): 경제적 자력이 없는 사람이 집주인으로 위장해 계약 후 보증금을 편취하는 경우.
- 근저당권 허위고지: 주택에 과도한 근저당(담보대출)이 설정되어 있음에도 이를 숨기고 계약을 체결하는 경우.
- 세금 체납 은폐: 임대인의 세금 체납으로 주택이 압류되어 보증금 반환 불가능 상황이 되는 경우.
- 신탁 등기 사기: 신탁 등기가 되어 있는 주택을 신탁회사 동의 없이 계약해 법적 효력이 없어지는 경우.
- 불법 건축물: 무허가 증축(예: 옥탑방) 주택을 전세로 내놓아 보증보험 가입이 불가하거나 철거로 피해를 입히는 경우.
3. 전세사기 예방을 위한 계약 전 체크리스트
전세계약 전 철저한 확인은 피해를 줄이는 핵심입니다. 다음은 필수 확인 사항입니다:
[전세 사기 피하는 법...계약 전 꼭 확인해야 할 8가지 바로가기 🖱️ ]
[기사 : ‘전세사기’ 수법 고도화…청년변호사들이 말하는 11가지 예방법 바로 가기 🖱️ ]
- 임대인 신원 확인: 집주인의 신분증, 인감증명서, 등기부등본을 통해 실제 소유자인지 확인. 공인중개사가 제공한 임대인 정보와 등기상 소유자가 다른 경우가 많으므로 주의.
- 등기부등본 확인: 안심전세 앱 다운로드 또는 부동산공시가격알리미에서 저당권, 압류, 경매 여부를 확인. 선순위 근저당과 보증금 합계가 주택 시세의 70~80%를 초과하면 위험.
- 전세가율 점검: 전세보증금이 매매가의 80% 이하인지 확인. 국토부 실거래가정보시스템(rt.molit.go.kr/) 또는 안심전세 앱으로 주변 시세 파악.
- 건축물대장 확인: 불법 증축 여부를 확인하기 위해 정부24(www.gov.kr)에서 건축물대장을 열람. 주거용이 아닌 경우 보증보험 가입이 불가할 수 있음.
- 공인중개사 확인: 중개사무소의 등록 여부를 브이월드(vworld.kr)에서 확인. 공제회 가입 여부도 점검.
4. 계약 시 주의사항
계약 과정에서 다음 사항을 준수하면 전세사기 위험을 줄일 수 있습니다:
- 특약 추가: 계약서에 “계약일부터 잔금일 다음 날까지 선순위 근저당 설정 금지” 또는 “등기사항 유지” 특약을 추가. 다만, 사기 의도가 있는 임대인은 특약을 무시할 수 있음.
- 전세보증금반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 제공하는 보증보험에 가입. 선순위 근저당이 있어도 요건 충족 시 가입 가능(주택 시세 60% 이하 선순위 채권).
- 임대인 재정 상태 확인: 임대인의 부채증명원, 금융거래확인서, 국세·지방세 완납증명서를 요청해 체납 여부 확인.
5. 계약 후 및 입주 후 예방법
계약 후에도 지속적인 점검이 필요합니다:
- 확정일자 및 전입신고: 잔금 지급 즉시 관할 주민센터 또는 정부24(www.gov.kr)에서 확정일자와 전입신고를 완료. 전입신고는 다음 날 0시부터 대항력 발생.
- 등기 변동 알림: 안심전세 앱에서 등기부등본 1회 열람 시 2년 6개월간 권리 변동 알림 문자 제공.
- 임차권 등기: 보증금 미반환 우려 시 임차권 등기 명령을 법원에 신청해 권리 보호.
6. 전세사기 피해 시 대처 방법
전세사기 피해가 의심되면 즉시 다음 조치를 취하세요:
- 전세피해지원센터 상담: 서울시 전월세종합지원센터(02-2133-1200, 평일 9시~20시, 주말 10시~16시)에서 무료 상담 및 전세피해확인서 발급. 확인서로 저리 대출(1~2%) 신청 가능.
- 법률 상담: 경기도 무료법률상담실(consult.kapanet.or.kr) 또는 대한법률구조공사(www.klac.or.kr)에서 지원.
- 특별법 활용: 전세사기 피해자는 경매 유예, 공공임대 우선 공급, HUG 대행수수료 70% 지원, 무이자 전세자금 대출(최대 2.4억 원, 10년) 신청 가능.
- 추심반 신청: 정부의 추심반을 통해 보증금 회수 지원 요청.
7. 정부 지원 및 제도
정부는 전세사기 예방과 피해 지원을 위해 다양한 정책을 시행 중입니다:
- 안심전세 앱: 2023년 2월 출시된 앱으로 임대인의 다주택 보유 여부, 보증금 반환 사고 이력, 전세가율 확인 가능.
- 임대인 정보 공개: 2025년 5월 27일부터 임대인의 보증보험 가입 주택 수, 최근 3년간 보증사고 횟수 조회 가능.
- 보증료 지원: 청년 및 신혼부부를 대상으로 전세보증보험 보증료 지원.
- 공인중개사 책임 강화: 2023년부터 전세사기 가담 중개사 처벌 강화 및 불법 광고 퇴출.
8. 추가 팁 및 주의사항
전세사기는 수법이 점차 고도화되고 있으므로 다음 사항을 유념하세요:
- 아파트는 빌라나 오피스텔보다 전세가율이 낮아(50~60%) 비교적 안전하지만, 최근 집값 하락으로 위험 증가.
- 이사비, 가전 제공 등 과도한 혜택 제안은 사기 가능성이 높으므로 주의.
- 공인중개사와 임대인이 공모하는 경우가 많으므로 중개사무소의 신뢰도 확인 필수.
- 월세 계약을 고려해 보증금 부담을 줄이는 것도 대안.
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